'30억 시세차익' 이효리·이상순 “건물 팔아서 또 샀다”...세금 절약 비법 공개
"부동산 투자는 남는 장사"라는 이야기가 있는데요. 우리나라에서 건물을 사서 손해 볼 일은 거의 없기에 생긴 말입니다. 그렇지만 요즘은 세금도 잘 따져봐야 하는데요. 한 스타 부부가 똑똑한 재테크로 투자에 성공했다는 소식이 전해지며 화제가 되었습니다.
이효리♥이상순, 3년 만에 30억?
똑똑한 재테크로 좋은 성적을 남긴 스타는 바로 이효리와 이상순 부부입니다. 두 사람은 지난 2019년 한남동에 자리한 4층 규모의 빌딩을 매입했는데요. 두 사람이 빌딩을 매입한 가격은 58억원이었습니다.
1층은 음식점, 2층부터 4층까지는 사무실로 사용되는 곳이었습니다. 매입가 중에서 10억 2천만원은 대출로 충당했는데요. 해당 빌딩의 임차 보증금은 2억원, 월세는 1,500만원으로 알려졌습니다.
그렇게 3년 동안 임대수익을 얻던 이효리와 이상순은 얼마 전 한남동 빌딩을 무려 88억원에 매각했습니다. 이렇게 단순 계산을 하면 30억원의 시세차익이 남았다는 말이 나오게 됩니다.
그런데 부동산 전문가의 말은 조금 달랐는데요. 표면적으로 보면 30억원을 남긴게 맞지만 세금까지 하면 계산이 달라진다는 것이었습니다.
두 사람은 빌딩을 사고 채 3년도 되지 않아 양도 차익으로 29억 8천만원을 벌어들였는데요. 그렇지만 양도소득세를 포함한 세금을 제외하면 실제 남은 금액은 이보다 더 적습니다.
"세율이 달라" 절세의 비결은 '공동 명의'
그래서 이효리와 이상순은 세금 절감을 위해 묘수를 생각해냈는데요. 바로 명의 거래를 공동 명의로 한 것이 두 사람의 비결이었습니다.
생각보다 단독 명의로 거래하는 경우와 공동명의로 거래하는 경우의 세금 차이가 큰 편이었는데요. 단독으로 거래하는 경우, 양도차익이 29억 8천만원이면 양도세만 무려 12억 7,447만원이 나옵니다. 양도차익이 10억원을 초과하기 때문에 최고 양도세율인 45%를 적용받는 것입니다.
양도세만 내는 것도 아닌데요. 여기에 10%의 지방소득세도 부과됩니다. 지방소득세로 두 사람이 내야 하는 돈은 1억 2,744만원입니다.
결국 88억을 받고 빌딩을 팔아도 세금을 14억원이 넘게 내야하는 셈인데요. 이렇게 되면 실제 두 사람이 남긴 수익은 15억 7,800만원 가량입니다.
그렇지만 두 사람이 건물을 단독이 아닌 공동명의로 매입했다면 이야기는 약간 달라지는데요. 매입 당시 이효리의 지분은 69%, 이상순의 지분은 31%였습니다. 이렇게 부부가 공동명의로 건물을 매입하게 되면 양도세나 종합부동산세를 절감할 수 있습니다.
이렇게 명의가 공동인 경우 양도세는 지분에 따라서 계산을 해야 하는데요. 69%의 지분이 있는 이효리의 경우 양도세율이 똑같이 45% 적용됩니다. 이렇게 되면 지방소득세를 포함한 양도세는 총 9억 4,463만원이 됩니다.
그렇지만 상대적으로 지분이 적은 이상순은 세금 계산이 이전과 달라지는데요. 이상순의 지분을 계산하면 10억원이 넘지 않아 세율은 42%만 적용됩니다.
그렇게 되면 이상순이 부담해야 하는 양도세는 3억 8,669만원에 그치게 됩니다. 이 두 사람에게 부과되는 세금을 합하면 13억 3,132만원이 됩니다.
앞서 단독 명의로 계산한 세금과 비교하면 무려 7,059만원이라는 차액이 발생하게 되는데요. 명의 하나만 다르게 설정했을 뿐인데 몇 천만원이나 되는 금액을 절약한 셈입니다.
그렇지만 이번 부동산 거래에서 두 사람이 이득만 본 것은 아니었는데요. 이효리와 이상순은 장기보유 특별공제 혜택을 받는 데는 실패했습니다.
2019년 10월에 빌딩을 사서 2022년 7월에 매각했기 때문인데요. 보유 햇수가 꽉 채워 3년을 넘겨야 10%의 공제를 받을 수 있습니다. 만약 10년 이상 장기적으로 건물을 보유하는 경우 무려 30%까지 공제를 받을 수가 있습니다.
결국 두 사람과 같은 케이스라면 지분을 나누어 취득하는 것이 절세에 도움이 된다는 결론인데요. 가능하다면 3년 이상 건물을 묵혀두어 특별공제까지 챙기면 더 좋습니다.
남긴 이득에 비하면 푼돈으로 보일 수 있지만 그래도 엄연히 큰 금액을 절약할 수 있는데요. 재테크를 하려면 이런 세세한 부분까지도 따져서 거래를 해야합니다.
시세 차익으로 재투자 "전액 현금"
이어 30억원의 시세차익을 거둔 것으로 알려진 가수 이효리가 신당동의 한 신축 건물을 37억5000만원 전액 현금으로 매입했다는 소식입니다.
2022년 12월 16일 보도에 따르면 이효리는 지난 5월10일경 서울 중구 신당동에 위치한 근린생활시설 용도 건물을 대출 없이 37억5000만원에 매입한 것으로 전해졌습니다.
건물은 연면적 452.25㎡ (약 136.8평), 토지면적 204.5 (약 61.86평)㎡로 1평 당 가액은 5069만원입니다. 3·6호선이 지나는 약수역 8번 출구에서 500m 거리에 위치한 해당 건물은 지하 1층~지상 4층 규모로 2019년 6월 준공된 바 있습니다.
해당 건물은 현재 한 의류브랜드가 건물 전체를 임대하고 있으며 통임대로 인한 수익률은 3.12% 수준입니다.
부동산 업계에 따르면 제주에 거주하는 이효리가 서울 소재 건물의 주기적인 관리가 힘들다는 점에서 통임대로 관리가 편한 신축급 수익형 건물을 상황에 맞게 잘 매수했다는 평가가 나옵니다.
또한 신당동 일대는 거래사례가 많은 지역은 아니지만, 신라호텔 등 장충동 일대의 분위기를 선호하고 안정적인 수익을 보고자 하는 투자자들의 문의가 꾸준한 곳이라는 게 업계의 설명입니다.
이유라 원빌딩 팀장은 "빌딩 가격으로는 소형빌딩에 해당하고 대지는 1종일반주거지역이지만 다산 성곽길 인근이라 신축 시 전망이 우수한 위치"라며 "욕심부리지 않고 관리가 편한 신축급 수익형 건물을 소신껏 매입한 것으로 보인다"고 평가했습니다.
한편, 1979년생으로 올해 나이 44세인 이효리는 2017년에도 삼성동 고급 주상복합아파트를 21억원에 판 데 이어 2018년 제주도 신혼집을 14억3000만원에, 2019년 서울 논현동 주택을 38억원에 매각했습니다.
이를 접한 누리꾼들은 "역시 돈이 돈을 버는듯", "와우.. 효리언니 클라스", "찐투자자네요", "차익만으로 또 투자를 하다니 정말 멋지네요", "인생은 이효리처럼", "몽땅 현금이라니 ㅋㅋㅋ 이효리 멋있네요", "이효리는 재테크도 잘하네" 등의 반응을 보였습니다.
이효리가 신당동으로 향한 이유
그렇다면 이효리는 어떤 이유로 해당 건물을 매입했을까요.
전문가들은 이효리가 이 건물의 현재 가치보다는 미래 가치에 주목한 것으로 분석합니다. 이미 한남동 빌딩으로 시세차익을 거둔만큼 또 다시 일대 수익률이 높을 것으로 예상되는 건물을 골랐다는 것입니다.
이충묵 더트웰브PMC 대표는 "코로나19를 거치면서 꼬마빌딩 시세가 급등해 100억 미만으로 살 수 있는 꼬마빌딩이 많이 줄어들었다"며 "그런데 현금 37억원으로 서울 도심 내 살 수 있는 건물 중 최선의 선택지"라고 말했습니다.
코로나19가 확산하면서 주거공간과 업무공간의 분리가 모호해지면서 녹지공간 등 자연 환경을 갖춘 건물이 ‘워케이션’으로 각광받고 있는데 이 건물이 남산 자락에 있다는 점이 구매 요인이었다는 분석도 나옵니다.
실제 신당동을 비롯해 장충동·약수동 일대는 예술가들의 갤러리나 작업실 공간이 늘어나면서 실력있는 창업자들이 모여들고 있습니다.
신당동에 작업실을 차린 김수민 로컬스티치 대표는 "이 일대는 최근 번화가로 바뀐 신당동 상권과 달리 주택 밀집 지역이라 조용한데다 자연환경도 갖춰 예술가들이 작업실로써 선호도가 높다"며 "신라호텔 중심으로 인근에 에어비엔비 영업하는 곳과 작업실이 들어서며 최근 카페, 음식점 등이 늘어났다"고 했습니다.
MZ세대 핫플레이스 '제 2의 힙지로'
사실 신당동은 이효리가 건물 매입하기 전부터 부동산 시장에서 '제2의 을지로'가 될 거라는 평을 받고 있었습니다. 신당동하면 노후 건물, 휑한 거리를 떠올리는 이들이 많습니다.
하지만 을지로, 성수동처럼 작년부터 신당동에도 변화의 바람이 불었는데요. 신당동에는 MZ세대를 겨냥한 다양한 레스트랑, 카페들이 속속 들어오고 있습니다. 또한 여러 디자이너 브랜드 작업실도 생겨나고 있습니다.
젊은 유동 인구가 몰리면서 신당동은 '힙당동', '핫신당'이라는 별명까지 붙을 정도입니다. 예전의 떡볶이 골목의 이미지를 탈피 중인 것입니다. 상권정보 시스템 통계에 따르면, 2022년 10월, 카페 기준으로 신당동의 일일평균 유동인구는 총 7만9,769명입니다. 특히 이는 '힙지로'로 뜬 을지로동(8만6,836명)과 비슷한 수준입니다.
이처럼 20~30대인 젊은 유동인구가 신당동을 찾자, 신당동의 부동산 가치도 재평가 되고 있는데요. 그러면서 신당동 건물 투자를 알아보는 이들도 늘어나고 있습니다.
또한 신당동의 경우 상업시설뿐만 아니라 주거시설과 교통편도 잘 갖춰져 있습니다. '신당래미안 하이베르', '신당현대', '신당삼성' 등의 대단지 아파트가 자리잡고 있으며, 신당역과 청구역 인근에 여러 오피스텔도 있습니다.
무엇보다 지하철 2·6호선 신당역, 5·6호선 청구역, 3·6호선 약수역, 6호선 버티고개역이 신당동에 위치해 있는데요. 다양한 교통 노선이 있으니 교통 편의성도 높아 유동인구 유입에 장점을 지니고 있습니다.
뿐만 아니라 신당동에는 패션거리가 있어 관련 기업들이 신당동에 더욱 몰리고 있습니다. 이처럼 신당동은 천천히 변화를 맞으며 부동산 시장에서 두각을 드러내고 있습니다.